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          做养老地产,这两个国家很有一套,值得学习!(深度)

          中国养老周刊 2019/04/05 03:30


          编辑?#21644;?#20161;涛;本文字数7325字,建议收藏阅读;图片来源于ICphoto与百度

          养老地产在国外一些发达国家已经历过较长的探索和发展,总结和积累不少的成功经验,特别是美国、日本等国家。这些国家在结合自身经济发展等实?#26159;?#20917;下,总结出典型的开发模式,在管理、运营和融资等方面都有很多创新和成功的经验。

          今天,我们就来说道说道美国和日本的养老地产开发模式,并选取美国和日本的典型养老地产案例进行分析,总结可借鉴的经验。

          PART 1:美国养老地产开发模式分析与借鉴

          美国在20世纪60年代开始为了应对老龄化带来的一系列养老的问题,积极探索和发展养老产业,特别是在养老地产方面,?#20004;?#24050;有50多年的发展历程。

          美国作为全球经济第一强国,高度发达的经济水平和较为完善的养老保障体系很大程度上推动养老地产的发展,较为成熟的养老地产市场已经形成。

          美国发展养老地产的经验和模式,为其他国家发展养老地产提供成功的案例,特别是为我国养老地产探索成功的开发模式、规范养老地产市场指明?#36739;頡?

          1.美国养老地产发展阶段

          早在20世纪50年代初,由政府为主导兴办福利性老年公寓,美国养老地产处于萌芽期,养老地产主要以老人公寓为主要?#38382;劍?#20294;仅仅是提供老年人居住的住房产品;

          20世纪60年代,在老年公寓的基础上,结合医疗、护理服务,并构建度假式养老社区,这也我国目前较多养老地产项目选择的设?#35780;?#24565;;

          20世纪70年代,美国进入养老地产市场高速发展期,出现?#39057;?#20844;寓式的养老地产?#38382;劍?#23558;旅游、养老和地产的有机结合,该开发模式在日本、新加坡等发达国家?#20004;?#20063;是普遍存在;

          20世纪80年代?#20004;瘢?#20859;老社区是美国最为成熟的养老地产开发模式,根据养老服务的不同、生活需求的不同、医疗护理程度的不同,划分成多功能区域的养老社区。养老社区的开发成为目前美国养老地产开发的主流之一。

          2.美国养老地产开发模式分析一一以美国太阳城为例

          美国养老地产经过多年的探索和发展,已经形成三种开发模式: 一是房地产企业主导开发的模式,美国太阳城也是该模式成功的典范;二是以运营商主导开发的?#20013;?#25252;理退休社区模式;三是以房地产投资信托基金这类金融机构为主导的开发模式。

          这三种模式归根到底还是开发养老社区,区别是在于主导开发和运营主体的不同。在美国众多养老社区项目中,亚利桑那太阳城 和佛罗里达太阳城是当地养老社区建设的代表项目,其构建的养老社区根据服务需求和护理程度的不同,大致可以分为独立生活社区、辅助生活社区和?#20013;?#25252;理退休社区,社区的划分基本覆盖多层次的养老需求。可见下表:

          以美国亚利桑那太阳城项目为例,太阳城项目是在美国首次开创度假式养老和养老社区,发展?#20004;瘢?#25104;为最为完善和成功养老社区之一。太阳城位于亚利桑那州一个小镇,划分六个居住区,以适应不同类型的老年人的养老需求,同时在生活、教育、医疗、休闲娱?#20540;?#26041;面配套完善。可见下表:

          (1)管理方式

          养老社区是美国养老地产主要的开发模式,其管理方式主要有以下两种:一种是产权销售,服务外包;另一种是项目整体外包。前者仅仅将社区的服务外包出去,运营商不承担经营风险并收取开发商定期的管理费用。而后者是连同居住区域和服务区域都外包给专业管理公司负责运营,运营商直接承担运营的所有费用并支付开发商一定的租金。

          对于开发商来说,产权销售服务外包,会获得更多的经营收益,而整体项目外包则是由运营商通过开展有偿服务获得长期性经济收益。而美国亚利桑那州太阳城项目则属于产权销售、服务外包的管理方式。由太阳城开发商与专业管理机构成立项目管理公司,销售或租赁住宅产品,配套设施和服务则外包给专业的管理公司进行管理和运营。

          (2)运营方式

          在盈利方面,养老地产项目与一般地产项目是一样,其盈亏情况与入住率有直接影响关系。但养老地产项目无论是开发成本还是经营成本上,都?#23545;?#39640;于一般地产项目,仅仅依靠住房产品的销售是难以盈利。因此,长期?#20801;?#30410;,如养老服务收益和配套设施等,是养老地产项目一项重要盈利来源。

          在美国,老年人的养老保险机制和社会保障机制较为完善和成熟,在入住养老社区的时候,除了自身支付一部分费用,保险和社会保障金都给予一部分补贴。既大大减轻老年的经济负担,也不会减少养老地产项目的盈利来源。在政府扶?#20540;?#25206;持下,养老地产开发商的盈利有了一定的保障。

          美国亚利桑那太阳城采取部分销售和长期持有的运营方式,其收益来源既包括住宅产品的销售收益,还包括部分区域住宅产品租赁收益以及服务配套设施的经营收益。

          概括来说,根据收益的周期来划分,主要收益来源可以分为两种: 一种是一次?#20801;?#20837;来源,即是住宅的销售收益;另一种是长期?#20801;?#20837;来源,即是租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。而长期?#20801;?#30410;是养老地产的主要收益来源。

          以美国亚利桑那太阳城项目为例子?#21512;?#20303;户约1.6万人,住宅产品销售价格每套9万-20万美金不等,是一次性销售收入;?#36947;?#23089;乐会所年费每人140美金/年(1.6万人合计224万美金/年),其中高尔夫球会费1500美金/年(若1/3?#29992;?#20837;户合计900万美金/年),仅计算该两项配套设施的收入,每年收入可高达1千美金。因此,配套设施和服务的收益,长期来说是养老地产的重要收益来源。

          (3)融资方式

          美国亚利桑那太阳城项目采用较为成熟的房地产投资信托基金融资模式(REHs融资模式),即是由开发商、运营商以及其他私募基金共同组建成房地产投资信托基金,为项目的开发、运营提供长期性低成本的?#24335;稹?

          房地产投资信托基金通过社会投资、私募基金等方式筹集开发和运营太阳城项目所需的?#24335;穡?#24110;助开发商开发项目,并用于支付运营商的管理费用,再通过开发利润和经营收益所获得收益按照比例回报给投?#25910;摺?

          投资商、开发商、运营商之间实现开发风险、经营风险、投资风险的分离,并能借助长期配套服务设施的稳定收益以获得长期的?#24335;穡?#20445;障项目的开发与运营有充足的?#24335;稹?

          3.美国养老地产开发模式的借鉴

          (1)政府在养老地产发展中充当重要角色

          美国养老地产的迅速发展和壮大,除了有一个良好的市场运作机制以外,政府也起到很大的作用。在美国养老地产发展历程中,由政府主导开发慢慢过渡到政府辅助开发。

          虽然政府不再主导养老地产的开发,但政府在政策上的扶持是直接影响到养老地产的发展。美国政府推行的“养老金计划”和“以房养老”为养老地产市场构建一个稳定高效的金融体系。

          特别是“以房养老”的政策不仅仅老年人群养老的支付来源问题,也减轻政府的负担,为银行等金融机构提供收益方式,有效解决养老地产的养老支付问题,减少老年的经济负担。

          (2)养老地产金融链中的角色分工

          在美国,养老地产的开发是涉及到开发商、运营商、投资商。开发商负责定制开发养老地产项目,投资?#28059;?#39033;目募集?#24335;?#29992;于项目的开发或运营,运营商对项目进行运营和管理。

          在这过程中,通过投资商、开发商、运营商的角色分离实现开发利润、运营管理收益、风险收益、的分离,同时也将投资风险、开发风险、经营风险分离,组成一个稳定而高效的金融链,很大程度上保障养老地产项目的开发和运营。

          (3)养老地产项目的盈利重点是配套服务的收益

          以美国太阳城项目为例,正如上文关于太阳城项目的盈利模式分析,可知该项目主要收益来源除了住宅产品的销售和租赁,很大部分收益是是来源于配套设施和服务的经营?#20801;?#30410;。

          在美国养老地产项目中,开发不是项目的重点,医疗、保健、护理、生活照料、娱?#20013;菹小?#25991;化教育等配套设施和服务的运营是整个项目的重点,这类服务和设施带来的是长期?#20801;?#30410;,是项目得以长期运营和发展的保障。

          PART 2:日本养老地产开发模式分析与借鉴

          日本是亚洲老龄化最严重的国家,是世界老龄化最为严重的国家之一,早在20世纪70年代就进入老龄化社会。政府为了应对老龄化带来的社会问题,在20世纪50年代开始,建立并逐步完善社会养老保障机制,从经济收入、社会福利和医疗保健三方面给予老年人最基本的保障。同时在?#26222;?#31246;收和贷款方面通过?#26222;?#34917;贴、免征所得税、低息贷款来帮助老人购买住宅。

          在日本一直都有居家养老的传统,直?#36739;?#22312;仍有超过九成半的老年人与家人共同居住,“两代居”在日本最为普遍存在。因此,曰本养老地产市场以开发“两代居”养老住宅产品最为成熟。

          1.日本养老地产发展阶段

          日本养老地产的发展开?#21152;?#20108;十世纪七八十年代,前后经历了三个阶段:

          第一阶段,20世纪70-80年代, 推出带有老年特殊服务的公共老年住宅,是由政府主导开发,带有公共福利性质的老人住宅产品;

          第二阶段,20世纪90年代, 在公共老年住宅基础上升级,由政府主导开发增加适老化的房屋设计以及老年人无?#20064;?#35774;备设施,并大量建设这类老年公共住宅以及在普通住宅中加入适老化设计,开始推行居家养老新模式;

          第三阶段,21世纪初, 由政府主导开发养老地产开始转变为政府扶持、市场主导开发,社会资本开始涉足养老地产市场,开发?#25506;?#26222;通的房地产项目改建老年住宅,并完善和提升老年护理质量水平,同时在政府扶持下,开发商在老年住宅的基础上建设老年看护服务中?#27169;?#25552;供居家护理服务。

          2.日本养老地产开发模式分析一一以日本港北新城项目为例

          在曰本土地资源十分稀?#20445;?#25919;府并不主张建设的大型养老机构项目,提倡以居家养老为基础,加强与社区的互动,构建“小规模、多功能”的养老社区。日本养老地产的开发都是以老人住宅为基础,大致可分为两种:

          一是有政府主导社会力量参与开发的养老机构建筑设施,在建筑设施内可以提供专业医疗、护理服务以及娱?#20013;?#38386;等养老服务;

          一是老年住宅,个人或单位改造普通住宅后向老年人出租,并提供所需的养老服务,定期支付房东租金以及服务项目费用。两者都是以居家养老为基础的开发模式,区别在于养老机构设施是必须配有护理、医疗等养老服务,而老年住宅不一定配置护理、照料等养老服务。

          日本养老地产开发以居家型老年住宅为典型模式,在其完善的社会保障体系和介护保险制度的基础上,通过开发养老地产来改善传统的居家养老环境,注重提高老年人的生活质量。

          日本港北新城是居家型老年住宅的典型项目,在生活社区内既有多种类老年住宅产品,也有其他用于租赁的普通住宅产品。 老年住宅产品分为三类:一是能与家人共同居住的“两代居”住宅;二是带有介护功能的老人专用住宅;三是适老化设计的高级老年公寓,适合身体健?#24213;?#20917;良好、生活能自理的老年人。

          (1)管理方式

          在日本养老地产的开发可以是由国家投资?#37096;?#20197;是社会企业投资,但后期的运营管理必然是交由社会上的专业管理公司负责,这类专业管理公司具有丰富的医疗和护理专业背景,更能为养老地产的运营提供专业的管理服务。

          日本港北新城项目,是由多方主体参与运营管理,包括住宅经营者、护理服务和医疗保健服务的经营者,主体之间是属于并行经营者关系。即是有专业管理公司负责管理住宅租赁和物业管理,有专门的养老运营管理机构负责提供介护服务和医?#21697;?#21153;。这种管理模式的管理成本较低,经营风险通过分离有效降低。

          (2)运营方式

          日本养老地产的运营方式一般分为长期持有和租售结合的两类。日本港北新城项目釆用的是租售结合,通过出售、租赁住宅产?#20998;?#25509;获得利润。这类运营方式区别于长期持有的,不用收取一次性入住金或保证金。

          入住金、保证金是用于购买老年住宅、公共配套设施和服务的使用权,一般在10至15年后可偿还给入住者,而使用权是终身有效。日本港北新城项目除了住宅产品的销售收入和房租收入以外,还通过征收物业管理?#36873;?#25252;理费等其他服务费?#32654;?#22686;长项目的营利收入。

          (3)融资方式

          日本养老地产项目的开发和运营?#24335;?#22823;部分都是来自社会资本,但政府通过建立完善的介护保险制度来降低开发商、运营商的?#24335;?#39118;险。老年人入住老年公寓后,在享有介护、生活照料等养老服务时可由介护保险支付一大部?#20540;?#26381;务费用,自己只需支付较小比例的费用即可。

          因此,积极推动社会资本投?#23454;?#20859;老地产开发项目,日本港北新城项目就是通过筹集社会资本成立项目基金来开发和运营项目。

          3.日本养老地产开发模式的借鉴

          (1)居家养老运行机制的创新

          正如前文所说,受到当地的社会文化和土地资源稀缺影响,日本政府倡?#32426;?#34892;“居家养老”的模式,鼓励老年人居住老年住宅,组建小规模、多功能的养老社区。政府鼓励社会资本?#24230;?#25913;造现有的普通住宅或者是残旧的福利养老机构,以租赁的方式提供给老年人,组建社区的护理服务站,为区域内的老人提供所需的护理服务。

          (2)介护保险制度推动养老地产的发展

          日本的介护保险制度保障老年人入住老年住宅?#20445;?#20445;险会支付大部?#20540;?#26381;务费用,主要是护理服务费用。介护保险的出现不仅仅减少老年人养老服务费用的支付负担,还大大降低养老地产运营商的?#24335;?#21387;力和风险,使得更多的社会企业更乐意投资养老地产的开发。

          (3)完善的医疗硬件设施和医疗护理服务是优势

          日本在养老地产项目的开发上,无论是住宅的设计还是配套服务方面上都充分考.虑到老年人的生理和心理的养老需求,特别是在医疗硬件设施和医?#21697;?#21153;方面。无论是政府主导开发的养老机构设施还是盈利导向的老年住宅,都必须配备完善的医疗护理公共设施,并配备完善的介护服务、养老护理服务。在医疗和护理条件上的优势是日本养老地产开发的特别之处。

          PART 3:美日模式借鉴下的中国模式

          对于中国市场而言:有三种符合国情的开发模式原型可供考虑。

          1.“老少配”的隔代亲情社区模式

          这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区,适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射),开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营,依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住,并不是仅仅针对老年人的社区。

          这种模式的优点是多方面的,例如,“少量持有(少于30%)+大量销售(大于70%)”可以让企业有条件?#20013;?#24320;发;“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤?#26639;校?#25972;个社区中的老人组团“分隔而不分离?#20445;?#23376;女与?#25913;?#26082;能够相互?#23637;耍?#21448;能避免生活习惯的相互干扰,整个社区既有年轻活力又有安宁安详的居住氛围,非常符合中国人的“家文化”传统,市场接受度很高。

          本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。前期销售实现快速回现,保证现金流,为后续开发补血;全程持有有利于树立品牌,塑造核心价值,?#33539;?#31038;区属性,为长期发展创造价值;中后期实现服务输出,包括管理、标准、品牌、客户资源。

          2.完全持有的会员制医养综合体模式

          这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构,需要依托城市的医疗资源,适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业,不能销售产权,项目的占地规模不能太大,针对的客户是高龄老人或者慢性病老人,需要提供专业护理服务。这种开发模式有两个开发要点。

          第一个要点是采用“会员制模式”盈利,这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点,但是经过市场验证和深入了解,我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式,因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权?#20445;?#22914;果开发企?#24471;?#26377;能力提供丰富的养老服务,仅仅提供物业供老人居住,那么市场是很难买单的。

          在有丰富服务内容的前提之下,运用“会员金字塔”模式,可以解决企业开发过程中的?#24335;?#27969;问题。终身类会员的数量最少,但是会费金额最高;押金类会员可分为使用物业和不使用物业两种;消费类会员可以形成一个很大的会员服务网络和会员需求链条,其盈利空间很大。

          各类会员的费用结构设计和金额?#33539;?#23454;际上是一个非常具体和有创造性的工作,需要结合企业的财务情况和项目当地的市场条件进行详细的多方案财务测算。

          第二个要点是“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能,引入康复医院、中医院等机构,这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务,又可?#20801;?#29992;医保,降低老人的支付门槛,这是项目的核心吸引力。

          同?#20445;?#29289;业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务,支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑?#38382;?#19978;可以是单栋楼体的底层为医疗功能,楼上为养老功能;?#37096;?#20197;是多栋楼体中的一栋为医疗功能,其余为养老功能。

          3.关键设施驱动的养生目的地模式

          此类模式打造的是一种“旅游+养生+养老”的主题社区,是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远,距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等,自然资源较优良,地块规模较大,但是配套条件非常不足。

          这种模式针对的主要客户并不单单是老人,还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力,以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。

          主题社区的打造主要从四大方面入手,包括环?#31243;?#31995;、项目体系、服务体系和居住体系;功能平台要围绕保障身体健康、资产健康、精神健康、日常生活和生活空间这五大需求来构建。

          养老地产的三种开发模式总结的仅仅是一种开发原型,项目操作中会有具体的情况和更加复杂的条件,并不是简单照搬某一种原型就能直接解决问题的,实际的项目可能需要几种模式的组合,或者项目在不同发展阶段运用不同模式。

          分析美国太阳城和日本港北新城我们可以发现,前者是开发养综合性老社区,后者是开发多社区服务功能的养老住宅。在管理上都是趋向于外包给专业管理公司负责;运营上注重长期性服务收益,不会过于依赖住宅产品的销售;在融资方面,国外养老地产的融?#26159;?#36947;广,得益于完善的金融体系和社会保障体系,能为项目的开发与运营筹集稳定的?#24335;穡?#26377;效降低开发商与运营商的?#24335;?#39118;险,保证养老地产项目的顺利开发。

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